39 рисков при покупке квартиры на вторичке: что проверить до аванса

На вторичном рынке нет такой защиты, как у новостроек: у каждой квартиры есть история, и ошибки прошлых владельцев переходят к вам вместе с ключами. Здесь собраны 39 рисков, сгруппированных по тому, откуда они берутся: история квартиры, люди с правами на неё, сам продавец, деньги и договор, дом и территория. У каждого риска есть то, что проверить, и то, как защититься.

Не каждый риск встретится в вашей сделке. Но проверить заранее проще, чем потом оспаривать договор и возвращать деньги. Материал не заменяет консультацию юриста: нюансы зависят от конкретной квартиры и участников сделки.

Часть 1. История квартиры и документы

Первый слой проверки: кто и как владел квартирой, нет ли ограничений и подделок в документах.

1. Поддельная или устаревшая выписка из ЕГРН

В чём риск. Сведения о собственниках в ЕГРН закрыты для посторонних, и продавцы показывают покупателям свои копии выписок. В отредактированной копии легко спрятать арест, залог или другого собственника. Мелкие расхождения в данных (буква в фамилии, дата рождения, площадь) тоже тормозят регистрацию.

Что делать.

• Попросите электронную выписку из личного кабинета продавца на Госуслугах: файлы XML и PDF с файлом электронной подписи Росреестра, которую проверяют на портале.
• Бумажную выписку проверьте по QR-коду: он должен вести на официальный сайт Росреестра.
• Сверьте ФИО, даты и характеристики квартиры в паспорте, документах на право и выписке. Расхождения исправьте до подписания договора.
• Закажите свежую выписку перед сделкой и ещё раз перед расчётом.

2. Аресты, запреты и долги у приставов

В чём риск. Ограничения могут наложить суд, приставы или налоговая. Если постановление придёт в Росреестр после подписания договора, но до регистрации, переход права приостановят, а деньги, переданные без защиты, могут заблокироваться.

Что делать.

• Проверьте выписку ЕГРН и базу исполнительных производств приставов в день подписания и ещё раз перед расчётом.
• Не вносите аванс, пока не получили данные Росреестра. Требуйте закрыть производства и снять ограничения до сделки.
• Рассчитывайтесь через аккредитив или эскроу: деньги выплатят только после регистрации права на вас без обременений.

3. Квартира в залоге: у банка или у частного займодавца

В чём риск. Ипотека продавца или залог по займу (в том числе в микрофинансовой организации или у частного лица) не даёт зарегистрировать переход права без согласия залогодержателя. Если вы погасите чужой долг своими деньгами до регистрации, залогодержатель может затянуть снятие обременения, а на квартиру наложат новые аресты.

Что делать.

• Запросите кредитный договор, справку об остатке долга и согласие банка на продажу.
• Стройте расчёт так, чтобы деньги лежали на аккредитиве и уходили кредитору в обмен на погашение записи об ипотеке.
• Не гасите долг «из рук в руки» до регистрации. Частные залоги ищите в выписке ЕГРН.

4. Слишком частая смена собственников

В чём риск. Несколько перепродаж за короткий срок (от недель до года) или очень длинная цепочка владельцев часто означают, что дефектный титул пытаются «отмыть». Судебная практика требует от покупателя повышенной осмотрительности: ссылаться на добросовестность в таких случаях труднее.

Что делать.

• Закажите выписку о переходе прав на объект за весь период.
• Если сделок было несколько за последние два года, запросите документы и платёжные подтверждения по каждому звену цепочки.
• Если продавец отказывается показать историю, исключите объект из рассмотрения.

5. Скрытые наследники и спорное завещание

В чём риск. Если квартира получена по наследству, опоздавшие наследники и лица с правом на обязательную долю могут восстановить срок и оспорить свидетельство. Старое завещание тоже оспаривают, например из-за состояния наследодателя. В обоих случаях квартиру могут истребовать у последнего покупателя.

Что делать.

• Найдите наследственное дело в реестре нотариальной палаты: дата открытия и нотариус.
• Запросите свидетельство о праве на наследство, копию завещания и сведения о круге родственников: дети от прежних браков, нетрудоспособные иждивенцы.
• Предпочитайте объекты, где с открытия наследства прошло больше трёх лет (общий срок исковой давности).
• Включите в договор заверения продавца об обстоятельствах и его обязанность самому урегулировать претензии других наследников. При сомнениях рассмотрите титульное страхование.

6. Дарение и притворные сделки

В чём риск. Если право возникло по дарению между людьми, которые не родственники, или по «купле-продаже», прикрывавшей заём под залог квартиры, сделку могут признать притворной, кабальной или совершённой под давлением. Иск прежнего владельца аннулирует и последующие договоры, включая ваш.

Что делать.

• По документам ЗАГС проверьте родство участников дарения.
• Если с дарения прошёл год или два, поговорите лично с первоначальным дарителем: подтвердит ли он свою волю и нет ли у него претензий.
• Изучите первоначальные соглашения и условия расчётов. Без подтверждённого родства и разговора с дарителем покупку лучше не продолжать.

7. Квартира получена по договору ренты

В чём риск. Плательщик ренты получает квартиру с обязанностью содержать рентополучателя. Если получатель умер недавно, его наследники могут требовать расторжения договора из-за плохого ухода или оспорить сделку, ссылаясь на порок воли пожилого человека. Если получатель жив, продажа возможна только с его согласия, а обременение переходит к вам.

Что делать.

• Выясните, на каком основании погашена запись о ренте в ЕГРН.
• Проверьте свидетельство о смерти через ЗАГС.
• Попросите документы об исполнении обязательств за весь период: переводы, расписки, акты, чеки на лекарства и продукты.
• Недавние рентные договоры без глубокой юридической экспертизы лучше обойти.

8. Нарушения при приватизации в прошлом

В чём риск. Если при первой приватизации нарушили чьи-то права или правила, объект спустя годы могут истребовать государство или прокуратура. К этому же относятся старые «брони» жилья и утраченные архивные документы о приватизации. Для покупателя это опасно вдвойне: вместе с квартирой возвращается и спор о деньгах, а продавец может оказаться неплатёжеспособным.

Что делать.

• Выясните, как квартиру приватизировали: кто жил в ней на тот момент и участвовали ли все в приватизации или письменно отказались.
• Запросите архивные документы о приватизации: заявление, ордер, справки.
• Если бумаги утеряны, восстановите их в архивах и МФЦ до внесения аванса. При сомнениях в истории объекта оформите титульное страхование.

9. Продавец — юридическое лицо

В чём риск. Компания может продать квартиру без нужного одобрения крупной сделки или сделки с заинтересованностью, и участники общества потом оспорят договор. Фирмы также продают имущество перед ликвидацией или банкротством.

Что делать.

• Запросите устав, свежую выписку из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс и протокол собрания участников (или решение единственного участника) о продаже именно этой квартиры по этой цене.
• Проверьте статус компании на сайте налоговой службы и изучите её финансовое положение.

10. Покупка доли: преимущественное право сособственников

В чём риск. При продаже доли остальные собственники имеют преимущественное право её купить. Если их не уведомили правильно, любой из них в течение трёх месяцев может через суд перевести на себя права покупателя, а вам вернут только цену из договора.

Что делать.

• Сделку с долей удостоверяют у нотариуса.
• Проверьте, что сособственникам отправили уведомления с точной ценой и условиями и есть подтверждение вручения.
• Регистрируйте переход права после истечения месяца с получения уведомлений или при наличии нотариальных отказов всех сособственников.

Часть 2. Люди с правами на квартиру: жильцы, супруги, дети

Здесь самые неприятные риски: человек, о котором вы не знали, оказывается вправе жить в квартире или оспорить продажу.

11. Лица с бессрочным правом проживания

В чём риск. Человек, отказавшийся от приватизации в пользу других членов семьи, сохраняет право пользоваться квартирой навсегда, даже когда она продана. Выселить или принудительно выписать его через суд нельзя. То же относится к жильцу, которому завещатель оставил право проживать пожизненно (завещательный отказ).

Что делать.

• Запросите архивную выписку из домовой книги с момента сдачи дома. Сравните список зарегистрированных на момент приватизации со списком собственников.
• Изучите свидетельство о праве на наследство и завещание, если квартира получена по наследству.
• Если такие люди есть, сделка возможна только после их добровольного снятия с учёта и подтверждения новой регистрации до подписания договора.

12. Временно выписанные и вернувшиеся жильцы

В чём риск. Люди, снятые с учёта временно (служба в армии, учёба за границей, длительные командировки), сохраняют право вернуться. То же бывает с теми, кого выписали по приговору суда или поместили в учреждение: после освобождения они могут восстановить регистрацию. Выселить их часто не получается. Бывшие владельцы, уехавшие за рубеж, иногда предъявляют претензии.

Что делать.

• По архивной выписке за последние годы выясните причину выбытия каждого человека.
• Обратите внимание на формулировки вроде «снят по приговору суда» или «выбыл в учреждение».
• Получите нотариальные заявления об отказе от права пользования и подтверждение регистрации по новому адресу. Убедитесь, что у выехавших владельцев нет претензий.

13. Зарегистрированные, которые не выписались

В чём риск. Список лиц, сохраняющих право пользования, должен быть в договоре. Если зарегистрированные отказываются выписываться, выселять их придётся в суде, а результат не гарантирован, особенно при детях и нетрудоспособных. Продавцу, которому некуда выехать, проще затянуть освобождение квартиры.

Что делать.

• Пропишите в договоре обязанность продавца выписать всех до подписания (или к конкретной дате) и освободить квартиру, с неустойкой за нарушение.
• Часть цены оставьте на аккредитиве или эскроу до справки об отсутствии зарегистрированных после перехода права.
• Спросите продавца, куда он переедет. Если плана нет, зафиксируйте жёсткие сроки освобождения.

14. Скрытые арендаторы и безвозмездное пользование

В чём риск. Договор найма и договор безвозмездного пользования (ссуды) сохраняют силу при смене собственника. Найм до года не регистрируют в ЕГРН, поэтому в квартире могут жить люди, которых нельзя выселить до окончания срока.

Что делать.

• Осмотрите квартиру до сделки: чужие вещи, проживающие люди, разговор с соседями.
• Попросите продавца письменно подтвердить, на каком основании вселялись все, кто там жил.
• Внесите в договор заверение, что договоров найма, ссуды и аренды нет, с неустойкой за нарушение. Акт приёма-передачи подписывайте только после освобождения квартиры и получения всех ключей.

15. Нет нотариального согласия супруга

В чём риск. Квартира, купленная в браке, считается общей, даже если оформлена на одного супруга. Второй супруг в течение года после того, как узнал о сделке, вправе требовать признать её недействительной.

Что делать.

• Проверьте все страницы паспорта продавца на отметки о браке и запросите справку из ЗАГС об отсутствии записей о браке.
• Сравните дату покупки квартиры с датами брака.
• Если квартира куплена в браке, получите нотариальное согласие супруга с описанием объекта или привлеките его к подписанию договора как сопродавца.

16. Развод без раздела имущества и брачный договор

В чём риск. После развода общая собственность не делится сама: бывший супруг, которого нет в ЕГРН, сохраняет право на долю. Срок давности для его иска начинается с момента, когда он узнал о нарушении права, например о продаже. Брачный договор можно оспорить, если он ставит одного из супругов в крайне невыгодное положение, а кредиторы могут оспорить его при банкротстве.

Что делать.

• Сверьте дату покупки квартиры с датой развода по свидетельству ЗАГС.
• Если имущество нажито в браке и не разделено, потребуйте нотариальное согласие бывшего супруга, нотариальное соглашение о разделе или решение суда.
• Изучите брачный договор и дату его подписания: договоры, заключённые незадолго до сделки или при долгах одного из супругов, рискованнее. Проверьте обоих супругов по базам приставов, арбитражных судов и банкротств.

17. Материнский капитал без выделенных долей детям

В чём риск. Квартира, купленная с материнским капиталом, должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей. Если доли не выделили, сделку могут оспорить прокуратура, Социальный фонд или сами дети, повзрослев. Покупатель теряет часть квартиры без компенсации.

Что делать.

• Изучите историю покупки квартиры продавцом. Если в цепочке были семьи с детьми, запросите справку Социального фонда об использовании материнского капитала.
• При ипотеке запросите выписку банка о поступлении средств материнского капитала.
• Покупайте только после того, как детям выделены доли и получено разрешение органов опеки на продажу.

18. Несовершеннолетние собственники и жильцы: согласие опеки

В чём риск. Для продажи доли ребёнка, а также квартиры, где живут дети под опекой, нужно предварительное согласие органов опеки. Без него сделка ничтожна. Если собственник не выполнил обязательство обеспечить ребёнка равноценным жильём, согласие отменяют, и квартиру возвращают.

Что делать.

• Попросите оригинал распоряжения органов опеки.
• Посмотрите домовую книгу: нет ли детей среди собственников и жильцов сейчас и в прошлом. При сомнениях направьте запрос в районный отдел опеки.
• Сделки с долями детей и встречной покупкой удостоверяйте у нотариуса и сдавайте на регистрацию одновременно.

Часть 3. Продавец: кто он и в каком состоянии

Даже идеальная квартира не поможет, если сделку заключил не тот человек или человек, который не понимал, что делает.

19. Подмена продавца: поддельный или недействительный паспорт

В чём риск. Мошенники совершают сделки по украденным или подделанным паспортам. Такой договор ничтожен, а покупатель не сможет защищаться ссылкой на добросовестность. Подделку трудно заметить глазом, а повреждённые или просроченные паспорта тоже создают риск.

Что делать.

• Попросите оригиналы всех документов, а не копии, и убедитесь, что человек знает квартиру и её историю.
• Проверьте действительность паспорта через сервис МВД.
• Осмотрите документ: защитные элементы, перфорацию, целостность ламинации.
• Сверьте подпись в паспорте, правоустанавливающих документах и заявлениях. Если паспорт повреждён или просрочен, требуйте замены до сделки.

20. Продажа по доверенности

В чём риск. Собственник может не знать о продаже, отозвать доверенность или подписать её под давлением. Доверенность прекращается со смертью доверителя. Сделка неуполномоченного человека ничтожна, и квартиру вернут собственнику.

Что делать.

• Проверьте доверенность в реестре Федеральной нотариальной палаты по QR-коду и убедитесь, что она не отозвана.
• Перед расчётами устройте личную встречу или видеосвязь с реальным собственником.
• Иностранные доверенности (с апостилем) отдайте на углублённую проверку юристу. Если возможно, избегайте сделок по доверенности.

21. Банкротство продавца и подозрительные сделки

В чём риск. Если у продавца начнётся банкротство, управляющий или кредиторы могут оспорить сделку: в течение года, если цена заметно ниже рыночной, и в течение трёх лет, если сделка была направлена на вред кредиторам, а вы знали или должны были знать об этом. Квартиру вернут в конкурсную массу, а вы станете кредитором без реальных шансов получить деньги. Закон даёт покупателям жилья некоторые гарантии, но не всем: прежде всего тем, для кого это единственное жильё.

Что делать.

• Проверьте продавца в реестре банкротств (Федресурс) и картотеке арбитражных дел.
• Посмотрите исполнительные производства приставов и иски о долгах в судах по месту жительства. Запросите кредитную историю.
• Зафиксируйте в договоре реальную рыночную цену и закажите отчёт независимого оценщика.
• При признаках предбанкротства откажитесь от сделки.

22. Продавец признан недееспособным или ограничен в дееспособности

В чём риск. Договор недееспособного человека ничтожен. Если дееспособность ограничена (из-за алкоголя или азартных игр), продавать без согласия попечителя нельзя, иначе сделку можно оспорить. Внешне адекватное поведение продавца не спасёт при наличии решения суда.

Что делать.

• Запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
• Проверьте картотеку судов по месту жительства продавца на дела о признании недееспособным или об ограничении дееспособности.
• Помните, что такие справки не дают полной гарантии: используйте их вместе с мерами из пунктов 23 и 24.

23. Пожилой продавец или продавец с зависимостью: оспаривание из-за непонимания

В чём риск. Сделки с пожилыми людьми оспаривают чаще: сам продавец или его наследники могут доказывать, что он не понимал значения действий (болезнь, лекарства) или был введён в заблуждение, например принял куплю-продажу за договор пожизненного содержания. Суды склонны защищать пожилых людей, потерявших единственное жильё. Те же аргументы возможны при алкогольной или наркотической зависимости.

Что делать.

• Проводите сделку у нотариуса, который разъясняет последствия и удостоверяет волю, желательно с видеофиксацией.
• Закажите независимое медицинское освидетельствование у лицензированного психиатра в день подписания.
• Убедитесь, что у продавца есть жильё, куда он переедет и куда выпишется до окончательных расчётов.

24. Продавца направляют телефонные мошенники

В чём риск. Людей убеждают продать квартиру ради «спецоперации» или «спасения денег». Потом продавец обращается в полицию, оспаривает договор, а на квартиру накладывают арест. Деньги к тому времени уже ушли мошенникам.

Что делать.

• Насторожитесь, если единственное жильё продают срочно, без покупки альтернативы и с необъяснимой скидкой.
• Поговорите с продавцом наедине, выясните, куда пойдут деньги и где он будет жить.
• Никаких наличных: только аккредитив или эскроу. При признаках чужого управления сделку остановите.

25. Слишком выгодная цена и давление спешки

В чём риск. Срочная продажа ликвидной квартиры с большой скидкой без объяснений — тревожный сигнал. Если цена существенно ниже рынка, суд может решить, что покупатель знал о пороках сделки, и отказать ему в статусе добросовестного приобретателя. Давление вроде «уникальный горящий вариант, проверки не нужны» нередко исходит от посредников.

Что делать.

• Выясните настоящую причину продажи и историю объекта.
• Сравните цену с аналогичными предложениями и сделками, закажите отчёт независимого оценщика.
• Если скидка объясняется дефектами квартиры, подробно запишите их в отчёте и акте.
• Берите паузу на проверки и привлекайте независимого юриста. Спешка — признак, а не причина.

Часть 4. Деньги, договор и расчёты

Многие потери происходят не из-за квартиры, а из-за того, как оформлены деньги.

26. Занижение цены в договоре

В чём риск. Продавцы просят занизить цену ради налога и оформить разницу расписками «за неотделимые улучшения». Если договор потом признают недействительным (из-за банкротства, иска наследников или супруга), вам вернут только сумму, указанную в договоре. Суды обычно не взыскивают деньги по параллельным распискам.

Что делать.

• Настаивайте на реальной цене в договоре.
• Если продавцу важен налог, ему доступны законные пути: имущественный вычет на расходы по покупке или срок владения, после которого налога нет. Схемы с расписками не нужны.

27. Аванс и задаток, которые не вернут

В чём риск. Крупная сумма, внесённая до проверки, легко теряется: узнав о проблемах, вы откажетесь от сделки, а продавец назовёт отказ необоснованным и не вернёт деньги. Неграмотно составленное соглашение о задатке тем более опасно: при срыве по вашей вине задаток останется у продавца.

Что делать.

• Вносите небольшую сумму и оформляйте её как аванс, а не задаток.
• Впишите в предварительный договор обязанность продавца вернуть аванс полностью, если обнаружатся юридические пороки в истории объекта или в статусе продавца. По желанию стороны могут предусмотреть возврат в двойном размере при отказе самого продавца.
• Не вносите деньги, пока не получили свежую выписку ЕГРН и не провели первичную проверку.

28. Наличные расчёты и ячейки

В чём риск. Деньги из рук в руки и расписки не оставляют надёжного следа. Продавец или его финансовый управляющий потом могут заявить, что денег не было, а вы не докажете обратное. К этому добавляются риски кражи и поддельных купюр. Расписка доказывает только то, что вы её подписали, но не то, что продавец получил именно эти деньги и именно за эту квартиру.

Что делать.

• Платите только безналично: через аккредитив или эскроу-счёт. Банковская проводка остаётся доказательством оплаты в споре и при банкротстве продавца.
• Наличные расчёты и «сомнительные ячейки» исключите. Если вам предлагают ячейку, выясните, когда и на каких условиях продавец получит к ней доступ: до регистрации вашего права это слабая защита.

29. Неправильные условия раскрытия аккредитива или эскроу

В чём риск. Если в условиях аккредитива указан слабый набор документов (например, копия договора с отметкой МФЦ без подтверждения записи в ЕГРН), деньги выплатят до того, как вы станете собственником.

Что делать.

• Заранее согласуйте с банком закрытый список документов для раскрытия: выписка из ЕГРН о переходе права на вас без обременений, справка об отсутствии зарегистрированных лиц и подписанный обеими сторонами акт приёма-передачи.
• Прочитайте условия аккредитива сами, а не только договор купли-продажи.

30. Банк блокирует платёж по закону о противодействии отмыванию денег

В чём риск. Операции с недвижимостью от 5 миллионов рублей банки проверяют по закону о противодействии легализации доходов (115-ФЗ). Если нет документов о происхождении денег, платёж приостановят, счета могут заблокировать, а сроки сделки сорвутся.

Что делать.

• Заранее соберите подтверждающие документы: справки о доходах, декларации, договоры продажи прежних активов, договоры дарения от близких родственников.
• Положите деньги на счёт в банке сделки заранее, а не в день расчётов.

31. Цепочка альтернативных сделок

В чём риск. Когда продавец одновременно покупает другую квартиру, срыв любого звена оставляет деньги не там, где должны быть: ваш платёж мог уйти продавцу следующего объекта, а право на вашу квартиру остановлено.

Что делать.

• Синхронизируйте расчёты через взаимосвязанные аккредитивы. Условие их раскрытия — одновременная регистрация перехода прав по всем договорам цепочки.
• Если регистрацию любого звена приостанавливают, операции по всей цепочке замораживаются.
• Согласуйте сроки по всем звеньям заранее и запишите в договорах, что происходит с авансом и расчётами, если цепочка рухнет.

32. Иностранные участники из «недружественных» стран

В чём риск. С 2022 года сделки с участием граждан и компаний из «недружественных» государств требуют особого порядка: разрешения специальной правительственной комиссии и расчётов через специальные рублёвые счета. Сделка без этого может быть ничтожной, и тогда застрянут и право, и деньги.

Что делать.

• Уточните гражданство продавца, наличие второго гражданства и вида на жительство в других странах.
• Если такой статус есть, сначала проконсультируйтесь с юристом и банком о том, как оформить сделку.
• Заранее узнайте у банка, какие счета и документы для такой сделки нужны, чтобы не потерять время и аванс.

33. Квартира пострадала до передачи

В чём риск. Между регистрацией права и подписанием акта приёма-передачи квартира может пострадать (пожар, залив), и вопрос, кто отвечает за ущерб, становится предметом спора.

Что делать.

• Подписывайте акт приёма-передачи и получайте ключи одновременно с раскрытием аккредитива.
• Пропишите в договоре, кто отвечает за сохранность квартиры до подписания акта, и при необходимости застрахуйте её на этот период.
• Следите за датами подписания документов и передачи ключей. В акте фиксируйте состояние квартиры и показания счётчиков.

Часть 5. Квартира, дом и территория

Последний слой проверки: что вы получаете физически и какие ограничения живут вокруг.

34. Незаконная перепланировка

В чём риск. С 1 апреля 2024 года перепланировкой считается любое изменение границ, площади или внутренней планировки (в том числе объединение и разделение комнат), и она завершена только после внесения в ЕГРН. Новый собственник обязан узаконить изменения или вернуть квартиру в прежний вид за свой счёт. Если вскрывали несущие стены или перекрытия, это ещё и риск для дома.

Что делать.

• Сравните фактическую планировку с планом БТИ или техническим планом ЕГРН.
• При расхождениях запросите акт приёмочной комиссии и свежую выписку ЕГРН с обновлёнными данными.
• Грубые нарушения (перенос санузла над жилыми комнатами соседей, объединение газифицированной кухни с комнатой без двери, затронутые несущие конструкции) — повод отказаться от покупки или заложить стоимость восстановления. Состояние несущих конструкций оценивает инженер-строитель.

35. Скрытые дефекты и износ дома

В чём риск. Косметический ремонт скрывает плесень, проблемы с проводкой, трубами и перекрытиями. В старом фонде встречаются деревянные перекрытия, поражённые грибком, и изношенные чугунные стояки, которые дают аварии и портят имущество.

Что делать.

• Внимательно осмотрите квартиру: стены, вентиляцию, сантехнику, проводку. При необходимости привлеките строительного эксперта.
• Запросите в управляющей компании паспорт технического состояния дома: год постройки, тип перекрытий, дату последнего капитального ремонта сетей.
• В старых домах стоит осмотреть скрытые сантехнические зоны камерой и провести тепловизионное обследование стен.

36. Долги по коммунальным услугам и капремонту

В чём риск. Задолженность по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику (пени прежнего владельца не переходят). Долги за коммунальные услуги остаются за прежним владельцем, но управляющие и ресурсоснабжающие организации иногда не открывают новый лицевой счёт или вводят ограничения, пока долг не погашен.

Что делать.

• Запросите справку регионального фонда капремонта, единый жилищный документ или справку управляющей компании о взаиморасчётах и квитанции об оплате за последние три года.
• Включите в договор гарантию продавца об отсутствии долгов с обязанностью компенсировать требования.
• В день акта зафиксируйте показания всех счётчиков и сделайте расчёт по фактическому потреблению.

37. Дом аварийный или пойдёт под снос и расселение

В чём риск. Если вы купили квартиру в доме, уже признанном аварийным и подлежащим сносу, при изъятии получите возмещение не больше цены, указанной в вашем договоре, а на равнозначное жильё рассчитывать нельзя. Включение дома в программу реновации или комплексного развития территорий тоже ведёт к расселению, и компенсация может не покрыть расходы на ремонт.

Что делать.

• Проверьте статус дома в ГИС ЖКХ и в данных Фонда развития территорий.
• Изучите генеральный план и правила землепользования и застройки муниципалитета.
• Запросите протоколы собраний собственников о вхождении дома в программу реновации или комплексного развития территорий.

38. Культурное наследие и охранные зоны

В чём риск. Если дом или квартира входят в реестр объектов культурного наследия, любые работы (окна, радиаторы, декор) требуют специальной документации и разрешений, а самовольные изменения наказываются, вплоть до уголовной ответственности. Участок под домом может лежать в охранных зонах (водоохранных, санитарно-защитных, приаэродромных), которые ограничивают реконструкцию.

Что делать.

• Запросите выписку из реестра объектов культурного наследия и прочитайте охранное обязательство: что именно нельзя менять.
• Изучите раздел 4 выписки ЕГРН на квартиру и на земельный участок. Сопоставьте участок с публичными картами зон с особыми условиями.

39. Нежилые помещения под квартирой

В чём риск. Пункт выдачи заказов, кафе, круглосуточный магазин или мини-производство на первом этаже дают шум, вибрацию, запахи и нагрузку на вентиляцию, особенно если у предприятия нет автономной вытяжки.

Что делать.

• Проверьте по кадастровой карте, что за помещения на первом этаже и как они используются.
• Выясните, как выведена вентиляция предприятий общепита: вывод на фасад допускается только с согласия собственников дома.
• Придите на осмотр в разное время суток и поговорите с соседями.

Коротко: порядок проверки

Проверку удобно строить по ступеням. Переходите к следующей, только если предыдущая пройдена.

• Документы и титул. Свежая электронная выписка ЕГРН, архивная выписка из домовой книги, история переходов, маткапитал и опека (риски 1–18).
• Продавец. Паспорт, полномочия, реестры банкротств, приставов и судов, состояние и мотив продажи (риски 19–25).
• Квартира и дом. Планировка, дефекты, долги, статус дома и территории (риски 34–39).
• Договор и расчёты. Реальная цена, небольшой возвратный аванс, расчёты через аккредитив или эскроу с закрытым списком документов (риски 26–33).

Как проходит подбор вторичной квартиры с такой проверкой, описано на странице «Подбор на вторичном рынке».