Доходная недвижимость в Петербурге: посчитаю, проверю и подберу под вашу задачу
Сначала выясняю, что вы ждёте от вложения: быструю перепродажу или доход на годы, и сколько времени готовы на него тратить. Потом считаю модель под ваши налоги и показываю объекты. Часть из них можно получить только через партнёров.
Доходность не гарантирую. Цифру называю после расчёта по конкретному объекту.
Два пути
- Готовые предложения от партнёров. Партнёры находят помещение, заселяют сетевого арендатора и продают как готовый арендный бизнес. Таких объектов у меня немного, сейчас около десяти. На Авито и Циан их нет, они уходят через агентов. Моя комиссия уже входит в цену объекта. Поэтому по каждому показываю расчёт доходности и сравнение с рынком, а оценить цену вы можете сами.
- Подбор под вашу задачу. Если у партнёров ничего не подходит, ищу отдельно: слежу за новыми объектами, проверяю документы, считаю модель.
Что покупает инвестор
Готовый арендный бизнес держится на двух документах: выписке из ЕГРН и договоре аренды. Управлять магазином не нужно: лампочки и уборка на арендаторе. Поэтому регион почти не важен: «Пятёрочка» в Реутове остаётся той же «Пятёрочкой», что и в Москве. Коммерцию с сетевыми арендаторами беру без привязки к Петербургу.
Одну вещь проверяю всегда: кто по договору несёт кровлю, фасад, инженерию и платит за землю. Если это собственник, состояние здания снова становится вопросом.
Какие объекты я беру
- Помещения со стрит-ритейлом и сетевыми арендаторами: аптеки, продуктовые, кафе и другое.
- Дарксторы, помещения под операторов сетевых кладовок и другой формат light industrial: нечто среднее между складом и торговлей.
- Классические склады не беру.
Если вас интересует что-то из этого формата, найду объект под вас отдельно.
Почему подробности только на встрече
Сделки в этой нише проходят закрыто. Пока объект ищут и выкупают, его данные опасно раскрывать: ими могут воспользоваться конкуренты, прежний собственник или покупатель, который решит обойтись без брокера. Поэтому договор аренды, выписку и расчёт показываю лично.
Зачем здесь брокер
Выйти на менеджеров по развитию сети без личных связей трудно, а договор аренды решает многое. Если со стороны собственника нет профессионала, сеть забирает лучшие условия себе, а владельцу помещения остаются худшие.
TODO: на решение Юлии: абзац «откуда берётся готовый арендный бизнес» (партнёры, предварительный договор аренды, инвесткомитет сети, договор на 7–10 лет)
Что я выясняю в начале
- Что важнее: быстро перепродать или получать доход годами.
- Бюджет.
- Сколько личного времени вы готовы тратить на объект.
- Хотите ли управлять сами и выжать максимум дохода (например, посуточная аренда апартамента) или полностью отстраниться и отдать всё управляющей компании, даже если живёте в другой стране.
- Какая у вас система налогообложения и есть ли НДС.
Универсального рецепта нет: от налогового режима и способа оплаты меняется вся модель.
Что входит в работу
- Юридическая проверка объекта. Докапываюсь до документов.
- Финансовая модель под вас. Способ оплаты, инструменты покупки, налоги и НДС. Считаю стоимость входа, владения и выхода.
- Налоги считаю вместе с налоговым консультантом.
- Сопровождение сделки. TODO: Что входит: уточнить.
Примеры
TODO: кейсы по доходной недвижимости
Связанные услуги
Вопросы
У партнёрских объектов комиссия входит в цену, и это не секрет. Поэтому показываю расчёт: сколько объект приносит, как это соотносится с рынком, что будет при выходе. Решение за вами. Нужен независимый расчёт — это отдельная услуга (аналитический отчёт).
Не гарантирую. Называю цифру после расчёта по конкретному объекту, с вашими налогами и способом оплаты.
Можно. Но способ оплаты, налоги и НДС меняют стоимость входа, владения и выхода, а в договоре аренды есть условия, которые проверяют отдельно.
Расскажите о задаче
Напишите, что хотите сделать и на какие деньги. Отвечу лично и скажу, смогу ли помочь. Если нет, подскажу, к кому идти. Звонить без вашего согласия не буду.
Отвечаю в рабочее время, обычно в течение часа. Вечером и в выходные отвечу утром.