Заплатить 12 млн за выход к вентшахтам: почему эта квартира не продается уже 5 лет?

Ликвидные лоты «улетают» быстро, а неликвид висит годами. Я люблю изучать остатки у застройщиков в давно сданных домах и разбираться, почему квартира до сих пор не нашла владельца. Часто за красивой картинкой скрываются нюансы, о которых молчат в отделе продаж.

Один из таких примеров — 5-комнатная квартира (224,4 м²) в ЖК «Нахимов» на Васильевском острове. Дом сдан в 2023 году, продажи идут с 2018-го. Прошло больше пяти лет, а покупателя всё нет. Почему?

Цена вопроса. На старте продаж этот лот стоил 19 млн рублей. Сегодня застройщик просит 51 612 000 ₽ (230 000 ₽ за м²). Для этой локации цена адекватная и даже как будто с дисконтом. Но давайте посмотрим на чертежи — именно там зарыт бюджет на бесконечные переделки.

«Терраса», которая превратилась в тыкву. На рекламной планировке в Циане красуется роскошная терраса площадью 193 м². Но если взглянуть на технический план после обмеров БТИ, «терраса» превращается… в выход на кровлю (169,5 м²) с кучей вентиляционных шахт.

По документам эта площадь считается с коэффициентом 0,3.

• 169,5 м2 × 0,3 = 50,85 расчетных м2
• Умножаем на цену метра: 50,85 × 230 000 ₽ ≈ 11 695 500 ₽.

Почти 12 миллионов рублей вы платите просто за выход на крышу. И вот почему это плохая инвестиция:

1. Жизнь как на ладони. Это не пентхаус. Квартира находится в 18-этажной секции, но выход ведет на крышу соседней, 13-этажной. Над вами нависают ещё 4 этажа жильцов. Ваши завтраки и солнечные ванны будут проходить под прицелом десятков глаз соседей сверху.
2. Ароматы и шум. Вы будете жить в окружении общедомовой вентиляции (запахи со всех кухонь) и гудящих лифтовых шахт. Оголовки шахт обычно высотой от 1 до 2 м, они перекрывают вид и «разрезают» площадь.
3. Ветровая нагрузка. На 14-м этаже на Васильевском острове (рядом с заливом) ветровая нагрузка колоссальная. Да, тот самый легендарный ветер на намыве. Любая мебель, зонтики, декор должны быть жестко закреплены, иначе их сдует на головы прохожим или на машины внизу.
4. Юридический казус. Вы платите за метры как за свои, но там расположено общедомовое имущество. Скорее всего, это оформляется как сервитут (право пользования с обременением). Готовьтесь пускать рабочих для обслуживания вентканалов в любое время.
5. Сложности благоустройства. Выдержит ли крыша джакузи или сад? Неизвестно. Нужно изучать «пирог» кровли и допустимые нагрузки, прежде чем мечтать о бассейне. Скорее всего, согласовать подобные перепланировки не получится в принципе.
6. Личная ответственность. Убирать снег и ремонтировать гидроизоляцию на этих 170 метрах придется вам. Если крыша потечет к соседям снизу — виноват собственник.

Помимо террасы кровли внутри самой квартиры проблем тоже хватает: слишком большие и неудобные коридоры, отсутствие гардеробных, странные санузлы, где раковины перекрывают окна. Чтобы здесь жить, нужна полная перепланировка и огромный бюджет.

Я бы не предложила такой вариант ни одному своему клиенту. Но если вы тот самый смельчак, который всё же рассматривает покупку подобного «эксклюзива», специально для вас я составила «Чек-лист из 50 вопросов застройщику при покупке квартиры с выходом на кровлю». Его можно скачать в моем телеграм-канале, ссылка на пост с файлом: https://t.me/Avdestate/16