Квартиры «на ключах» исчезают с рынка

Итоги 2025 года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга оказались жёсткими даже по меркам последних нескольких турбулентных лет. По данным Дом.РФ, ввод жилья в городе сократился на 57% — до 1,25 млн кв. м. Ленинградская область показала схожую динамику: минус 42%, до 753 тыс. кв. м. Для сравнения: на протяжении четырёх предшествующих лет Петербург стабильно вводил около 3 млн кв. м ежегодно. Рынок откатился к показателям, которых не фиксировалось уже очень давно.

Происходящее — не разовый сбой и не статистическая погрешность. Это закономерный результат нескольких наложившихся друг на друга процессов.

Отложенные последствия 2022 года

В девелопменте между решением о запуске проекта и его вводом в эксплуатацию проходит три-четыре года. То, что сдаётся сегодня, закладывалось в 2022–2023 годах. Именно тогда рынок пережил резкое торможение: объём новых запусков просел примерно до 1,5 млн м², застройщики заняли выжидательную позицию. Разрешения, полученные в более благополучные годы, к 2025 году оказались исчерпаны, а новые проекты попросту не успели дойти до стадии ввода.

Высокая ставка меняет логику застройщика

При действующей ключевой ставке и фактически свёрнутой льготной ипотеке девелоперам экономически невыгодно форсировать строительство. Быстро построить и не продать — значит обслуживать проектное финансирование в банке. В результате застройщики намеренно синхронизируют темпы строительства с темпами продаж, растягивая сроки.

Дефицит рабочей силы

Отток трудовых мигрантов и конкуренция за рабочие руки со стороны промышленного сектора и ВПК привели к банальной нехватке строителей на объектах. По оценкам участников рынка, это сдвигает сроки сдачи в среднем на три-шесть месяцев. Мораторий на штрафы за перенос сроков отменён, однако станет ли это реальным стимулом для ускорения — пока неочевидно.

Город и область движутся в разных направлениях

На фоне общего спада заметен один обнадёживающий сигнал, касающийся именно Петербурга: в 2025 году застройщики нарастили запуски новых проектов на 20%, до 1,6 млн м². Это означает, что объёмы ввода готового жилья в городе начнут восстанавливаться ориентировочно к 2027–2028 годам. В Ленинградской области картина иная: запуски практически не изменились, снижение составило около 1%. Область будет реализовывать накопленные остатки, которых там пока достаточно.

Что это означает для покупателей и арендаторов

Физически готового жилья на рынке стало вдвое меньше, чем годом ранее. Ждать массовых скидок на квартиры «на ключах» в этих условиях не приходится: дефицит будет удерживать цены даже при дорогой ипотеке. Те лоты, которые ещё остаются в продаже в сданных домах, нередко представляют собой варианты с компромиссами — по планировкам, инсоляции, видовым характеристикам или окружению.

Рынок аренды также окажется под давлением. Традиционно новый ввод насыщает арендное предложение и сдерживает рост ставок. В 2025 году этого не произошло, и арендные ставки продолжат расти — прежде всего на ликвидные форматы в качественных домах.

Для инвесторов дефицит готового предложения создаёт понятную логику: спрос на такие объекты будет устойчивым, арендные стратегии выглядят надёжно. Для тех, кто покупает жильё для себя, картина менее комфортная: за готовую квартиру придётся платить с премией, а при ограниченном бюджете разумнее рассматривать покупку на стадии строительства, пока выбор там ещё есть. При этом репутация девелопера и качество проекта в нынешних условиях важнее любой скидки на старте продаж — цена ошибки слишком высока.

Вместо выводов

Самое-самое частое, непременное и любимое пожелание у покупателей квартир — готовая. В эконом-сегменте новостроек с таким параметром почти всегда есть неплохой выбор, в разных районах, с отделкой или без. Но когда речь заходит о проектах комфорт и бизнес-класса, интересных и качественных… К моменту ввода в эксплуатацию они оказываются почти полностью распроданы, с единичными остатками сомнительной ликвидности. Поэтому в Питере в новостройках чаще всего приходится выбирать что-то интересное по параметрам с ключами через год-полтора-два, такова особенность нашего рынка. Ситуация начнет улучшаться только ближе к концу 2027 — середине 2028 года, а в 2026 году у нас дефицит.